一审法院认为，肖某与甲公司订立的《认购书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。
肖某在订立合同后依约给付定金，且在《认购书》约定的期限内至甲公司处订立房屋出售合同。
甲公司在事前未告知肖某签署的出售合同有补充条款的内容情况下，将包括补充条款的合同交与肖某签署，肖某对此提出异议，理由正当。
事后，肖某致函甲公司，要求甲公司将补充条款的全部内容传真给肖某，便于研究和协商，系合同当事人一方遵循公平原则及诚实信用原则而行使自己的权利。
甲公司在收到肖某及其委托律师函件后，迟迟不予答复，致使出售合同未能如期签署，责任在于甲公司。
现肖某依据定金罚则，要求甲公司承担民事责任，理由正当，应予支持。据此，一审判决被告甲公司双倍返还原告肖某购房定金4万元。
被告甲公司不服提起上诉。二审法院经审理认为，上诉人甲公司与被上诉人肖某签订《认购书》时未出示有关《出售合同》的补充条款。
后被上诉人按约于2001年9月11日前去上诉人处与上诉人就系争房屋签订《出售合同》时，不能接受上诉人此时出示的补充条款，双方因此未能签订《出售合同》。
因此，双方对《认购书》约定买卖系争房屋的意思表示并未达成一致，因此，双方对于最终未能签订《出售合同》均不存在违约。
上诉人应将依据《认购书》收取被上诉人的定金人民币2万元返还给被上诉人。
一审认为上诉人应对双方未能签订《出售合同》承担责任并向被上诉人双倍返还定金不当。据此，二审判决撤销一审判决，改判上诉人甲公司原额返还被上诉人肖某定金人民币2万元。
合同法中的定金规定，包括其定义、法律效力以及类型和适用范围。定金作为债权担保，旨在促使债务人履行债务并保障债权人权益。合同当事人需以书面形式约定定金数额和交付期限。订约定金担保主合同签订，成约定金影响合同成立或生效，解约定金作为合同解除的代价，违约定
定金的定义与作用，包括解约定金的含义、实质和功能。解约定金赋予合同当事人单方面解除合同的权利，以定金损失为代价。合同中有解约定金约定的，不能强制实际履行。定金处罚并不排除损害赔偿的要求，守约方损失大于定金收益时，违约方仍需承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》中关于定金罚则的适用范围。当事人可约定定金作为债权担保，如一方不履行债务，则根据违约情况适用定金罚则。定金数额有限制，不得超过主合同标的额的20%。若实际交付的定金数额与约定不符或有违约情形，根据相关
押金和定金在合同中的不同性质和可退还性。押金在合同履行完毕后应全额归还，而定金则具有担保性质，支付方未能履行合同则定金不被退还。当事人可在特定条件下协商退还定金。若涉及法律问题，建议直接咨询律师。
