根据当地房屋登记信息系统的规定，如果借款人在申请贷款购买住房时，在系统中已经登记有一套及以上的住房，就会被认定为二套房。这种情况被称为“认房”。家庭成员的范围包括借款人本人、配偶和未成年子女。
另一种情况是“认贷”，即借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款购买住房。即使借款人此前贷款购买的房产已经卖出，这次购房仍然被认定为二套房。
还有第三种情况，如果申请人已经购买了房产，但是在房屋登记信息系统中查不到相关信息，银行可以通过查询征信记录、面测、面谈等方式进行调查，以确认此次购房是否为二套房。
如果被认定为二套房，申请商业贷款的首付款不得低于六成，利率不得低于基准利率的1.1倍。
根据新政策，家庭成员包括借款人、配偶和未成年子女。因此，如果以未成年子女的名义购房，将按照二套房政策执行，即需要支付六成的首付款，并且利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产后再贷款购房，则可以按照首套房贷款政策执行。
根据银行现行政策，“认贷又认房”，如果成年后申请贷款购房时不出售现有房产，则被认定为二套房，按照二套房政策执行。原来的政策主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房不算第二套。
根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，并且不卖掉且申请贷款，将被认定为二套房，按照六成的首付款和利率上浮1.1倍的贷款政策执行。过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款购房不会被算作二套房。
目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。
目前公积金贷款政策较为严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房。因此，使用公积金贷款再次购房时，首付比例为六成。
可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明。结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。因此，“假离婚”并不能规避二套房新政。
关于购房贷款的一些案例，涉及借款人首次购房贷款已结清后，再次使用商业贷款购房是否会被认定为“二套房”的问题。案例中的借款人包括使用商业贷款、公积金贷款及婚前个人名下有房的情况。根据银行的解释和现行政策，这些借款人在再次购房时均会被认定为“二套房”。
认贷和认房的法律解释及其严格性带来的问题。认贷指借款人利用贷款购买房屋，即使出售原有房屋再次购房仍被视为第二套或更多套住房。认房指借款人购房在房屋登记系统中无信息，银行会通过其他方式调查。政策执行更严格给改善型购房者带来困扰，并存在房屋登记信息系统的
东莞地区银行对于二套房认定标准的变化。目前，银行通过征信系统和房屋登记系统来认定二套房，但异地房屋登记系统存在困难。对于已出售第一套房产的购房者，部分银行采取灵活做法。对于非本地户籍购房者，只要能证明收入足够的供款能力，部分银行将其贷款算作第一套房。
不同购房方式下二套房首付款比例的规定。商业贷款购买二手房，首套房最低首付款比例为房屋评估价的30%，购买二套及以上住房时，最低首付款比例为房屋评估价的50%。公积金贷款购房时，首套房最低首付款比例为房屋评估价的20%，购买二套房最低首付款比例为房屋评
