商品房转卖后面积差价款应退还给谁

案例回顾：商品房转卖获知面积有差 初始买受人要求差价诉上法庭

合同约定与实际面积差异

2011年1月31日，孙女士与**公司签订商品房买卖合同，合同约定购买**公司开发建设的商品房一套，销售面积为148.12平方米。合同规定，如果房屋实际面积与销售面积有误差，每平方米价格不变，总房价按照实际面积调整，多退少补。

二手房买卖合同

2016年底，费先生有意购买孙女士的房屋。在合同磋商过程中，费先生发现房屋实际面积只有142.03平方米。最终，两人达成二手房买卖合同，并于2017年1月一起到房管部门办理了房屋交易手续。二手房买卖协议书上载明房屋的建筑面积为142.03平方米（即实际面积）。

纠纷及诉讼

后孙女士以房屋实际面积比销售面积减少为由，诉诸法庭要求**公司退还面积差价款。然而，费先生在法庭上作为第三人认为，他是该房屋现在的所有权人，房屋面积缩水导致他遭受损失。尽管在房管部门签订了买卖协议，但那只是为了取得房屋产权证而不得已的行为，因此面积差价款应归还给他。

法院判决：房屋转卖不影响先前买卖关系 孙女士应获赔偿

经审理，人民法院认为，孙女士与**公司之间是商品房买卖合同关系，双方应根据合同约定行使权利和履行义务。鉴于房屋实际面积比约定面积减少6.09平方米，双方已在合同中约定了处理面积误差的方式，该约定对双方具有约束力。因此，**公司应按约定向孙女士退还面积差价。孙女士是否将房屋转卖给他人，并不影响她与**公司之间已存在的买卖合同关系，也不能使**公司免除合同责任。

律师说法：先后买受人根据不同合同主张权利

商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系，分别对应着不同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差时，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响初始买受人依据合同主张权利。同时，如果在二手房买卖关系中，房屋的实际面积比二手房买卖合同约定的面积小，二手房买受人也可以根据二手房买卖合同要求卖方赔偿损失。