公产房已卖能否让租房人搬走

公产房出售对租房人搬迁的影响

公产房的性质和分类

公产房，也称为公有住房或国有住宅，是由国家、国有企业和事业单位投资兴建并销售的住宅。在住宅未出售之前，其产权（包括占有权、使用权、收益权和处分权）归国家所有。根据房改政策，目前居民租用的公有住房分为两类：可售公有住房和不可售公有住房。这两类房屋都属于使用权房。

公产房的性质解释

公产房是中国特殊体制下的产物，是指相对于个人所有权的私有住房而言的公有住房。一般个人只有承租权而没有所有权。在法律允许范围内，公房使用者享有对公有房屋的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

根据产权人的不同，公产房可以分为三种类型：

1. 直管公有住房：由政府接管、国家出租、收购、新建、扩建的住房。大部分由政府房地产管理部门直接管理出租和修缮，少部分免租给单位使用。
2. 单位自管产：指全民所有制和集体所有制等单位拥有的住房，俗称企业产。
3. 行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

前两种类型的房屋通常可以进行交易，而在北京进行交易时通常需要获得上市许可证。

公产房能否继承的争议

公产房能否继承的问题在实践中存在很大的争议，各方意见不一，很难达成统一。公产房的特殊形态是中国社会特有的一种事物。在法律上，公产房的产权是模糊的。司法实践中，对于许多问题是通过政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性存在矛盾。

从法律角度来看，公产房出租人和承租人的权利存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权。例如，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

根据中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产。对于公产房承租人来说，他们只有使用权而没有所有权，因此公产房不在遗产范围内，依法不能继承。

然而，随着中国经济的发展，对于公产房继承问题进行了较多的缓冲处理。许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母辛勤劳动的成果，住房就是一种“遗产”，因此可以由继承人继承。尽管这种要求在法律上是不合法的，但符合中国现实社会的实际情况。

公产房继承的实践处理

从社会安定和和谐的角度考虑，一般来说是可以变更公产房的承租人的。根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》，住宅用房的承租人在租赁期限内死亡时，共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。