购房人须知，购买小产权维权困难

网民咨询：

小产权房有没有房产证?能否进行销售和销售?交易后是否受到法律保护?

小产权房没有法律保护。就法律而言，交易是不允许的，买卖并无法律效力。买完后，如果发生纠纷，调解不成，就没有法律保障。即使小产权房买了，也没有房产证，就不能过户。有关商品房的法律法规对小产权房没有效力，而购买小产权房的合同无效，无需进行公证备案，购房者的权利就难以得到保障。

小产房具有两种性质：一种是集体建设用土地建造的房屋，即“宅基地”所建，仅属于该农村的集体所有人，外村的农民不得购买;另一种是非法建造，用于集体企业或占用耕地的房屋。

律师分析：

“小产权”，所谓“小产权”，是指在农民集体土地上建造的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，他们的产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡政府所发的所谓小产权房，其实并无真实产权。这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会办理商品房备案。所谓产权证也并非真正合法有效的产权证。

既非合法，也不受法律保护。

一、法律风险

由于乡财产权房具有特殊的法律属性使农村产权房在农村流通和转让存在着诸多局限性，因为农村产权房仅具有一般商品房的使用性质，而不具有一般商品房的法律性质，因此它并不具有一般商品房的性质。关于商品房的有关法律、法规对农村产权房的有关规定和制度无效，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及农村产权房的案件，购房者的权益难以维护。因为买地产权房的合同无效，所以按照法律规定，购房者只能要求开发商退还购房款并按照银行同期贷款利率支付利息等。

二、政策风险

在购买的是建乡地产房，买房人和开发商签订了合同并交付了房款之后，如果有关部门对乡产权房进行改造，有可能导致项目停建，甚至被迫拆除。如果买房之后遇到国家征地拆迁，由于农村产权房没有国家认可的合法产权，买受人不是合法的产权人，因此他们不能获得对产权人的补偿。

其三，对乡产权住房的开发建设没有明确的规制，开发建设的规制同样存在缺陷。

但是，农村产权住房的开发没有得到银行的贷款支持，开发过程中的大量资金没有政府和银行的监管，主要依靠开发商自身的力量进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，很可能变成烂尾工程。开发商的资质不能保证，房屋质量和售后质保期很难保证。

四、未被法律认可和保护，未经国家房地产管理部门批准，不能办理合法的产权手续。