根据《民法典》的规定，房屋就算设立了居住权，也是可以进行买卖的。
房屋的所有权人出售房屋后，居住权在期限内的，不应当影响居住权人的权利，卖方应当如实告知买方房屋设有居住权的事实。
根据《民法典》第366条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。
居住权是一种加之于房屋之上的用益物权，由房屋所有人设立，特定对象取得居住权后，便可在该房屋内居住，使用房屋。
具体来说，居住权包含以下5点内容：
①此种权利仅限于居住目的;
②居住权人享有附属于该房屋的各项权利，如相邻权等;
③以居住为目的，居住权人有权修缮房屋;
④居住权人可以出租房屋收取租金，但需以当事人之间的约定为准;
⑤居住权不得转让、继承。
居住权的设立一般是无偿的，但是当事人之间另有约定的除外。
居住权主要有两种设立方式，一种是订立书面合同登记设立居住权，另一种是以遗嘱方式设立居住权。
订立居住权合同注意一定要以书面形式，合同主要包括下列条款：
①当事人的姓名或者名称和住所;
②住宅的位置;
③居住的条件和要求;
④居住权期限;
⑤解决争议的方法。
居住权合同拟好后，当事人需要去不动产登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。
以遗嘱方式设立居住权的，由于遗嘱形式包含口头遗嘱、录音录像遗嘱等，不是所有遗嘱都具有书面形式，因此遗嘱设立居住权的不拘泥于书面形式。
具体的设立方式，房主一般会在遗嘱中明确把房屋的所有权给一方，居住权保留给指定对象，当房主去世后，居住权人需要持该生效遗嘱、遗嘱人的死亡证明申请办理居住权登记，以公示自己的居住权，当发生争议时，已完成居住权登记的一方优先受法律保护，享有权利。
我国目前已初步建立起廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系，但是此类保障性住房的覆盖人群有限，尚不能完全解决中低等收入家庭的住房问题，因而《民法典》新规定的“居住权”制度，或可为解决住房问题提供一线曙光。
居住权的制度优势在于其法律保障力度非常强，居住权人的身份不同于承租人，当发生第三人侵害房屋权利的情况时，居住权人可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等救济。
通俗来讲，买受人享有的房屋所有权无法对抗原本已有的登记生效的居住权，当设有居住权的房屋被买卖时，居住权人对该房屋仍享有居住权益，而不能主张居住权已经消灭，把居住权人“轰出”房屋。
合法有效的居住权，只有当居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权才消灭，办理居住权注销登记后，房屋的所有权人即享有完全的支配权。
介意他人留下的生活痕迹、房子是否为“凶宅”、产权是否清晰、是否为抵押房拍卖房等都是二手房交易需要调查的问题。
居住权制度是为了保障百姓“住有所居”而出现的，但对于二手房交易来说，实则又多了一道门槛。
以前在进行房产交易时，仅需了解前房主的基本情况，房子本身是否有抵押、租赁等情况就成，未来购置房产除了要调查以上内容，还要查看房子上是否设立了居住权，一旦有居住权存在，房产交易就会变得很麻烦，房子有了人却住不进去，毁约在所难免。
根据民法典的规定，房屋租赁期限不得超过二十年，然而居住权的期限完全可以超出二十年的限制，理论上居住权可以一直延续到居住权人死亡时消灭，那么这个期限三十年、四十年都是有可能的。
综上，设有居住权的房屋可以进行买卖，作为卖家，建议如实告知房屋的权利状态;作为买家，要做充分的准备和调查，在之后的房屋交易过程中，要特别留意居住权问题，以免产生不必要的麻烦。
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