二手房交易营业税改增值税有哪些规定？

　　２０１５年国家出台相关政策，以后买房不再缴纳营业税，而是改为缴纳增值税。这个政策一出台，很多市民开始担心营改增对房地产市场会不会造成不良影响，改增后房屋的售价会不会比原先的售价更贵，所以很多人为避免风险，提前购房。现手心律师网小编二手房交易营业税改增值税问题为大家分析分析：

　　１、专家：营改增”后应该不会增加购房负担

　　营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

　　按照财政部网站２０１５年３月３０号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从２０１５年３月３１日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过５年下调为超过２年。也就是说，购买超过２年的普通住房免征营业税；购买不足２年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过２年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　朱青表示，营业税原来是５％，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动，按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是３％的征收率。所以老百姓销售二手房，是税收负担的下降。

　　２、为增值税算笔账

　　多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

　　首先是出售购买２年内的房屋

　　以出售价３００万一套住宅，２年内无论是否普宅都要缴纳５．５％的税，即１６．５万。

　　如果以１１％的增值税计算，房屋出售价还是３００万，但最初买入价是１５０万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳１４．７万元。但获利越多收的税就会超过营业税。

　　比如出售价格为４００万元，按照营业税需缴纳２２万元；增值税就需缴纳２４．７７万元。

　　另一种是出售购买已满２年的房屋

　　对普通住宅而言，售价３００万计算，２年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是１４．７万元。

　　对非普通住宅而言，售价３００万计算，和２年内的情况类似，可能差别不是很大。

　　值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。也就是说，同样出售一套３００万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳８．７万元。

　　根据业内人士猜测，二手房交易营业税改增值税会从原来营业税的５．５％会改为增值税１１％，比例上是有所提高，但是二手房征收税额的年限对于普通住房来说从５年降低为２年，这时间与基数上相对以前营业税有所降低。同时，营改增这一政策有国家宏观调控保障，企业的发展与市场的衔接过渡时期将不会受挫。