商品房预售是指在商品房项目尚未建成或竣工前，开发商通过签订预售合同的方式向购房者出售房屋。商品房现售则是指开发商在商品房项目已经建成或竣工后，直接向购房者出售房屋。
商品房预售是在房屋尚未建成或竣工之前进行销售，购房者只能通过建筑规划图、样板间等方式了解房屋的结构和设计。而商品房现售则是购房者可以实地参观已经建成的房屋，了解房屋的实际情况。
由于商品房预售是在房屋尚未建成或竣工之前进行销售，购房者需要承担一定的风险。例如，开发商可能无法按时完成建设，导致交房延迟；或者建筑质量不符合预期。而商品房现售则相对较少风险，购房者可以直接看到房屋的实际情况，减少了不确定性。
由于商品房预售存在一定的风险，购房者在购买时通常能够享受较低的价格。一旦房屋建成后，价格可能会上涨。而商品房现售的价格相对较高，因为购房者能够直接看到房屋的实际情况，价格相对更为稳定。
购买商品房预售需要签订预售合同，并在房屋竣工后办理产权证书等手续。而购买商品房现售则可以直接签订购房合同，并办理产权证书等手续。购房流程相对简化。
综上所述，商品房预售和商品房现售的主要区别在于建筑状态、风险、价格和购房流程。购房者在选择购买时应根据自身需求和风险承受能力进行权衡。
购房合同中需要注意的条款细节，共列举了十一条重要的购房合同条款。包括项目建设依据、商品房销售依据、买受人购房情况和项目情况、计价方式和价款、付款方式及期限、逾期付款和逾期交房的违约责任、面积确认及差异处理、交房期限及条件以及交接等。购房者在签订购房合
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房屋买卖合同无效的具体情况，包括开发商违法项目开发、故意隐瞒或提供虚假预售许可证明以及故意隐瞒已抵押的房屋等情形。当出卖人存在上述行为之一时，商品房买卖合同将无效，买受人有权要求返还已付购房款及利息，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
