延期交房赔偿责任有哪些？

深圳房地产买卖合同中延期交房的违约责任

一、延期交房违约金的时间计算

1. 起算时间：根据购房合同约定的入伙日期计算。

2. 截止时间：

(1) 根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，卖方必须在领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。然而，由于国家相关法律制度的调整，深圳已将《竣工验收证书》制度改为备案制度，因此以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际情况存在一定误差。

(2) 根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当在主体工程竣工、工程质量验收及消防验收合格后，将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。如果房屋配备有电梯、燃气管道，还需要同时获得电梯准用证和燃气管道工程验收证书。在这种情况下，以卖方发出的入伙通知书的时间为准。

二、延期交房违约金的金额计算

根据《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，如果卖方不能按约定时间交付房屋，则每延迟一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金。在实践中，双方一般按照这一约定执行。然而，一旦发生纠纷，司法机关的判决通常有三种可能：

1. 认为该违约金标准是双方当事人自愿约定的，根据合同自由原则予以支持。

2. 经申请审查后认为违约金过高，予以减少，调整为每天万分之三。

3. 经申请审查后认为违约金过高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。

三、延期交房引起买方损失的计算

如果卖方按期交房，买方可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可以通过房屋的租金来衡量。一般情况下，根据相关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准或有资格的房地产评估机构的评定来确定。

四、可预见规则在延期交房的法律适用

根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，可预见规则的适用有限，即违约方的赔偿责任不得超过违反合同一方在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，除非买方在订立合同时已明确告知卖方购房的目的，否则与子女上学等问题相关的损失不具备可预见性。