立约定金的适用问题

案情

2003年10月20日，赵某与某房地产公司(以下简称开发公司)签订了一份名为"商品房购买确认书"的文件，约定赵某向该公司交付1.5万元现金作为购买梦园小区内一套商品房的定金。根据确认书的约定，赵某应在交付定金后的10日内与开发公司签订购房合同，否则定金将不予返还。赵某在签订确认书当日交付了6000元定金，并承诺在3日内补交剩下的9000元。然而，赵某在约定的时间内未补交余下的定金，也未与开发公司签订购房合同。由于赵某要求开发公司返还6000元定金未果，他向法院提起诉讼。针对赵某要求返还定金的诉讼请求，存在两种不同的处理意见。

评析

第一种意见认为，赵某与开发公司签订的确认书并非合同，违反其约定并不构成违约。根据我国担保法第八十九条规定的定金罚则，仅适用于违约性定金。因此，赵某的诉讼请求应予以支持，开发公司无权占有6000元定金。第二种意见认为，双方签订的确认书属于定金合同，是双方当事人自愿为正式签订购房合同而设立的。双方在确认书中约定并实际交付了定金，该定金合同符合双方当事人真实意思表示且未违反法律规定，应具备法律效力。赵某违反了未来签约时的承诺，开发公司有权根据有效的立约定金约定拒绝返还定金。笔者支持第二种意见。在担保诉讼实务中，常常会遇到对立约定金的认定问题，本案涉及立约定金的适用问题。立约定金，又称订约定金，是当事人在订立主合同之前约定交付的定金，以担保后续正式订立主合同。立约定金在主合同成立之前交付，它不是主合同成立的要件，也不是主合同成立的证明，其作用仅在于确保当事人有诚意建立合同关系。如果一方当事人无故拒绝签订合同，将失去定金或被要求加倍返还定金。立约定金的法律效力与主合同的法律效力无关，立约定金的生效是独立的，早于主合同的成立。虽然我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》中都没有明确规定立约定金(上述法律中规定的定金兼具证约定金和违约定金的性质，与立约定金不同)，但随着我国经济的快速发展和房地产业的持续升温，在商品房预售实践中广泛存在立约定金。在正式签订合同之前，购房人常与开发商签订确认书或类似文件，交付一定金额作为定金。这种定金即为立约定金。尽管现行法律没有明确规定立约定金，但这并不妨碍我们在司法实践中对立约定金的认定。首先，我国关于定金的现行法律规范是任意性规范，因此在合同实践中，合同当事人约定立约定金是允许的，只要该约定不违反法律强制性规定，应当予以遵循。这也是合同自由的内容。其次，作为订立合同的当事人，在合同订立阶段需承担先契约义务，立约定金可以作为一种形式的担保，确保当事人履行先契约义务。因此，当事人在订立合同前约定立约定金是允许的。如果因一方当事人的原因未能订立合同，根据法律关于定金的规定处理...根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”具体到本案，确认书是双方当事人为日后签订购房合同而自愿达成的协议。确认书的内容符合双方当事人真实意思表示且未违反法律强制性规定，应当予以认定。尽管赵某只实际交付了6000元定金，但根据解释第一百一十九条的规定和定金合同的实践性，这并不影响本案中立约定金合同的成立。赵某违反了未来签约时的承诺，也违反了合同的约定，因此，法院不应支持其要求开发公司返还定金的请求。