房屋居间合同无效情形

一、房地产分离出卖，合同无效

根据《民法典》的规定，房屋是建筑在土地上的附着物，具有不可分离性。因此，在房屋买卖时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以主张该买卖合同无效。

二、产权未登记过户，合同无效

根据《民法典》的规定，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志。如果房屋买卖合同没有办理登记过户手续，即使房屋已实际交付，该合同仍然无效。因此，只有在房屋正式办理登记过户手续后，房屋买卖合同才能生效。

三、产权主体有问题，合同无效

根据《民法典》的规定，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的买卖行为无效。如果房屋为数人共有，出卖共有房屋时必须征得其他共有人的同意。如果部分共有人未取得其他共有人的同意擅自出卖共有房屋，该买卖行为也无效。

四、侵犯优先购买权，合同无效

根据《民法典》的规定，房屋所有人出卖共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。如果房屋所有人出卖已租出房屋，须提前三个月通知承租人，并在同等条件下给予承租人优先购买权。如果房屋所有人在出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人或承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。

五、单位违反规定购房，合同无效

根据《民法典》的规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，除非经县以上人民政府批准。如果单位违反规定购买私房，该买卖关系无效。另外，如果单位以个人名义购买私房，但实际上是单位出资并作为单位的固定资产使用，属于单位变相购买私房，该买卖关系也无效。此外，享受国家或企业事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋，在出卖时只能卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

六、价格欺诈，显失公平，合同无效

根据《民法典》的规定，买卖城市私有房屋时，双方应当按照按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，并经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方不得因价格高低无故翻悔，应按合同约定的价款、期限和方式交付。然而，如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为，或者在成交后发现内在质量问题，买受人可以要求重新议定价格，如果协商不成，可以向法院起诉。

七、非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；根据以上规定，如果房地产属于上述情形之一，买卖合同将被认定为无效。因此，在进行房屋居间合同时，双方应当特别注意避免以上情形的发生，以确保合同的有效性。