商品房虚假广告的法律责任

商品房广告引发的纠纷及法律责任

商品房虚假广告引发的纠纷日益增多，涉及的当事人众多，案情复杂。针对广告主及其他相关方是否应承担法律责任以及如何承担法律责任的问题，需要我们进行系统分析。

一、商品房广告及相关责任主体

商品房广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。商品房广告的责任主体包括广告主、广告经营者和广告发布者。广告主可以是商品房开发企业或房地产中介服务机构；广告经营者是指受托提供广告设计、制作、代理服务的经济组织；广告发布者则是指为广告主或广告主委托的广告经营者发布广告的机构或个人。

二、商品房广告发布的规范要求

《房地产广告发布暂行规定》明确规定：房地产广告不得欺骗和误导公众。同时，《规定》还禁止八种情况下的房地产对外发布广告。这表明，商品房广告发布的规范要求是广告内容的客观真实性。为了实现广告内容的客观真实性，首先要求广告所介绍的产品或服务是真实、客观存在的；其次，广告内容必须与实际相一致，不得夸张；此外，广告应当使用公众能接受或认可的艺术夸张手法，不得引起误解。

三、商品房虚假广告的表现形式

商品房虚假广告是指为达到某种目的，采用虚构事实或隐瞒重要事实的方式发布的广告，其中包含不真实的内容，或对广告的主要事实表述不完整，以欺骗和误导公众。常见的商品房虚假广告用语包括最低价、均价、分钟、公里、毗邻、园林、景观、绿化率、回报率、超额认购、送豪华装修、送天台、送物业管理费等，此外，样板间、沙盘也是虚假广告的一部分内容。由于房地产项目开发周期较长，而房地产行业又是资金密集型行业，为了迅速回收资金、减少财务成本，几乎所有房地产企业都推广期房销售。为了配合这种预售行为，并满足市场竞争的需求，开发商常在项目动工建设之初就开始进行项目包装和宣传推介。然而，随着房地产项目最终建成和交付使用，商品房的实际情况可能与广告宣传不符，或开发商无法兑现广告中的承诺，导致与购房客户发生纠纷。目前，虚假广告的表现形式主要包括：(1)消息虚假，即广告宣传的产品或服务信息本身不存在；(2)品质虚假，即广告宣传的产品或服务无法达到广告中所宣传的质量或技术标准；(3)功能虚假，即广告宣传的产品或服务并没有广告中所宣传的功能或服务内容；(4)价格虚假，即公众购买产品或服务所支付的货币与广告中所宣传的产品或服务价格不符；(5)证明虚假，即广告中宣传有关产品或服务的质量功能的认证、获奖证书、统计数据或专业人士的言论是虚假的。