中国商业房地产开发流程分析

商业房地产项目的初判断

在商业房地产项目的初期阶段，开发商需要对拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。这个判断被称为初判断，它不涉及针对项目的微观角度的分析，而是仅仅从所在地区的市场状况和潜力出发，判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。同时，这也涉及对该项目的宏观定位的思考。

商业房地产形式与市场成熟性

商业房地产的形式种类繁多，而且各种商业房地产形式都面临市场成熟性的问题。如果某个地区的社会生产力水平较低，人们的收入水平不高，即使投资商有实力，也不适宜在该地区投资建设大型商业房地产项目。

项目位置选择

商业房地产项目的位置选择对项目的成功至关重要。实际上，并不是所有地方都适合开发商业房地产，只有某个地方具备了相应的条件，才能进行开发。

商业房地产对位置和周边条件的要求

商业房地产由于其功能特点，对位置和周边条件的要求较普通房地产更高。一个住宅社区或一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产不同，它所要解决的客流会随着经营状态的变化而发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增时，项目所在位置是否适应就成为一个重要问题。

针对不同的项目，开发商可以组织自己的团队进行选址工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。这包括确定该项目的市场基础、周边商圈覆盖人口情况、可能的客户流量、客户流产生的项目营业额以及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例如，位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米。一期于1998年投入运营后生意兴隆，但二期于2000年开业后长期经营状况不佳。管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但即使一、二期商品组合调整后，二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。实际上，新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业。这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

这项工作属于微观判断，许多咨询机构在分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量。依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额。再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，就可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。