购房过程中的定金、订金和预付款的区别是什么

一、购房过程中的定金、订金和预付款的区别是什么

(一)定金

1、定金以书面形式约定；

2、购房定金的数额不得超过房屋总价20%，超过部分无效，换句话说，即使约定定金为房价的30%，如果发生违约，那么定金数额也只能按照20%计算；

3、购房定金可以抵冲奉；

4、定金的罚责从定金交付之日生效，准买房人不在约定的期间内交付定金的，准售房人可以将房屋另卖而不承担双倍返还的违约责任；

5、定金罚责(定金最主要的法律特征)。

担保法司法解释第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

有的购房合同或者定金性质的条款里面约定“意向金、诚意金”等，即使名称不同，但是只要规定定金罚责，那就属于定金，如果没有书面约定定金罚责的，那就不属于定金，如果买卖不成的应当退还给买方。

(二)订金

和定金虽然只有一字之差，但是法律性质完全不同，订金不具有定金罚责的特点。

根据沪房地资市[2001]112号的规定订金数额应当在总房价的千分之五以内。

订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

2、 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

3、 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

4、广告、楼书、样品房与实实际状况不相符的。

(三)预约款

1、预约款并不一定就是定金

担保法解释第118条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以商品房认购书中约定的预付款如果没有约定定金字样，必须要具备定金的性质，否则预付款不属于定金。

2、符合哪些法定条件的预付款属于定金

(1)有“定金”字样；

(2) 虽无“定金”字样，但是约定预付款在准买受人不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，当然准售房人的双倍返回责任不一定在合同中明确约定，但商品房认购书是双务合同，可以推定其双倍返还义务。

二、预付款的特点

（一）预付款的数额没有任何限制；

（二）支付预付款方不履行合同的，并不丧失预付款，收受预付款的一方违约的，也不需要双倍返还预付款。各方的违约责任通过合同约定的其他条款来定，如果没有约定违约责任的，一般不承担违约责任。