买房时房屋存在履行风险且卖方拒绝提供担保怎么办

案件简介

背景

2015年2月26日，原告李某某和被告王某某签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了房产的位置、面积、总价及付款方式等内容。然而，原告后来得知被告尚有未归还的民间借贷和房屋贷款，并且合同项下的房产证和土地证押在第三方处。原告认为合同中的约定相对模糊，缺乏详细信息，存在交易安全问题。因此，原告于同年2月28日提出再签订一份补充合同的要求，但被告多次推脱，只向原告要钱。随后，原告两次发函要求解除合同。另外，被查明的情况是，被告的房屋设有三处抵押，共计96.6万元。

裁判结果

根据判决结果，房屋未被涤除抵押权，被告有过错。原告有权依据不安抗辩权拒绝付款，同时不构成违约。抵押权是否解除是决定房屋能否过户和合同能否履行的关键。房屋出卖人有义务如实告知买受人房屋上的权属情况。在本案中，被告既未签订补充协议，也未及时清偿债务，更未提供适当担保，因此被认定有过错。原告根据法律规定行使不安抗辩权是合法的。

律师说法

不安抗辩权的成立要件

在上述案件中，争议的焦点是原告是否可以行使不安抗辩权来拒绝付款。不安抗辩权是指在双方履行合同的过程中，债务人在有确切证据证明对方不能按时履行债务的情况下，可以中止合同并有条件地解除合同的权利。我国《合同法》第68条明确规定了不安抗辩权适用的情形。因此，行使不安抗辩权需要满足一定的条件。首先，必须有法律规定的不安事由的出现；其次，行使不安抗辩权的一方必须提供确切证据证明对方不能按时履行债务。因此，在行使不安抗辩权后，如果后续履行债务的一方提供了适当的担保或者不安事由消失，先履行债务的一方应恢复履行。

行使不安抗辩权的效果

在本案中，原告虽然没有有力证据证明被告存在不安事由，但考虑到房屋买卖合同属于大宗交易，且原告提供了相关线索证明被告存在不安事由，原告对被告的行为产生了合理怀疑，符合正常范畴。被告在原告提出合理怀疑并要求签订补充协议后，未签订补充协议，也未及时清偿欠款涤除抵押权，也未提供相应担保。被告的不作为导致原告对被告失去了信赖，因此，原告根据法定情形行使不安抗辩权是合法的。