房贷新政下毁约能否要回购房定金

房贷新政下毁约能否要回购房定金

一、根据不同情况处理毁约后的定金

根据房贷新政下的情况，对于毁约后定金能否退还，需要根据不同的情况进行处理。一般情况下，如果是购房者毁约，定金是不进行退换的。然而，如果是开发商毁约或者出现违约行为，购房者则有权要回定金。

在商品房开发过程中，开发商通常采取商品房预售的方式筹集开发资金。在商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而是签订一份认购、订购、预订协议，并由买方交纳一定数量的定金作为对双方签订正式合同的担保。

根据我国《合同法》的规定，上述定金具有定金的性质。即，如果交付定金的一方不履行合同，则无权收回定金；如果收受定金的一方不履行合同，则应双倍返还定金。然而，上述定金的性质属于订约定金，而不是履约定金，因为《合同法》未对订约定金进行明确规定。

根据最高人民法院于2003年6月1日实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，因当事人一方原因未能订立合同的，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应将定金返还买方。

根据上述规定，对于毁约后定金能否退还，需要根据具体情况进行处理。对于一手房买卖，如果购房人在新政出台后，预期房价下跌不按约定时间签订正式合同，则应承担违约责任，定金不能要回。然而，如果购房人按约定时间与开发商商谈签订正式合同的细节和其他条款，但因无法达成一致导致无法签订正式合同，这是因不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任，开发商应将定金全额返还，不应适用定金罚则。

根据楼市新政关于停止给异地置业者贷款的规定，如果买方无法贷款购房，则可视为情势变更。在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应根据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。

对于二手房买卖，如果买方在签约并交付定金后，预期房价下跌而毁约，定金也应被没收。此外，买方还应承担违约责任，赔偿卖方的预期利益损失，即房屋贬值损失。例如，如果由于政策出台后房价迅速下跌，买方毁约导致卖方因房价贬值损失50万，则卖方除了没收定金外，认为定金仍不足以弥补损失，可以向买方追讨房屋贬值损失。

二、交付购房定金时需要注意的事项

1. 定金金额不得超过房价的20%。
2. 购买期房时，开发商应向购房者出示预售许可证；购买现房时，开发商应向购房者出示大产证、住宅使用证和商品房质量保证书。
3. 购房款应直接支付给开发商。如需留下支付痕迹以备纠纷时使用，购房者可要求开发商提供银行账户，并直接将款项划入开发商账户，自行保留存根，并在备注中注明购买房子的相关信息。
4. 根据现行政策，只有没有中华人民共和国身份证的人（包括军官证）才需要公证。持护照、回乡证、大陆来往证的人士需要公证。
5. 购房款通常在交房前一次性支付给开发商。开发商一般只有在收到全部购房款并具备相应手续后才会交付房屋给购房者。