土地评估的方法有哪些

市场比较法

市场比较法的理论依据

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

市场比较法的应用

市场比较法主要适用于已有交易记录且具有相似特征的土地估价。通过对类似土地的成交价格进行修正，可以得出待估土地的客观合理价格。市场比较法适用于各种类型的土地估价，包括住宅用地、商业用地、工业用地等。

收益还原法

收益还原法的理论依据

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。

收益还原法的应用

收益还原法适用于已有收益的土地估价。通过估算待估土地未来每年预期纯收益，并以一定的还原率进行折算，可以得出土地的价格。收益还原法主要适用于已有收益的土地和建筑物或房地产的估价。

成本逼近法

成本逼近法的理论依据

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。

成本逼近法的应用

成本逼近法主要适用于新开发土地、工业用地、公建、公益用地等没有收益或没有比较实例的土地估价。通过考虑土地开发所需的各项费用以及利润、利息、税金和土地增值收益，可以确定土地的价格。

剩余法

剩余法的理论依据

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。

剩余法的应用

剩余法主要适用于有开发价值的土地估价。通过预计开发完成后的不动产正常交易价格，并扣除相关的开发成本、专业费用、利息、利润和税收等，可以估算出待估土地的价格。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法的理论依据

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

基准地价系数修正法的应用

基准地价系数修正法适用于根据待估宗地的地价影响因素，对城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，以估算待估宗地的客观价格。通过对基准地价进行修正，可以得出待估土地的价格。