这些类型的房屋是小产权房，购房时别被忽悠了

是否应该购买小产权房?

总结起来，他们想购买小产权房的原因，大概可以归纳为以下三点：

1. 没有购房资格。
2. 小产权房价格比商品房便宜得多。
3. 希望未来能通过拆迁获得高额赔偿。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，因此被称为“乡产权”或“小产权”。

乡镇政府发放的所谓小产权房产，实际上并没有真正的产权。

这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会被国土房管局备案，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房的类型

1. 通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑（这是最常见的类型）。
2. 限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。
3. 军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
4. 部分二手房：一些二手房还没有办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房的特点

相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：

1. 价格优势明显：小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无需缴纳国有土地出让金和相关税费，因此土地建设成本极低。
2. 产权不完整：国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房的买卖合同属于无效合同，并不受《民法典》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格来说，小产权本质上是无产权。
3. 不合法性：小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
4. 法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

小产权房的法律风险与案例分析

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权。因此，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定

根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定，对于以下情况，不得登记发证：借户籍制度改革或擅自通过“村改居”等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地。

看到这里，你还敢购买小产权房吗？也许有人会认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或赔偿时，可以一起抱团，与房地产开发商或政府进行谈判。

然而，事实真的如此吗？下面将通过具体案例来分析。

案例一：独生子刘某的继承权

刘某工作后将户口从农村迁至城市，但其父母的户口仍在老家。刘某的父母先后去世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出售，但遭到村委会的阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出售该房屋。

根据相关条例，刘某作为父母的法定继承人，当然拥有继承该房屋的权利。然而，在实际操作中，由于刘某没有该村的集体户口，他无法办理房屋过户手续，因此建议他将房屋出售给该村的其他集体成员。

案例二：房屋买卖合同的无效性

赵某与钱某签订了一份《房屋买卖合同》，赵某以30万元的价格将自己的一套小产权房卖给了钱某。签约当日，钱某向赵某支付了5000元的定金和50005元的部分房款。一个月后，赵某却反悔，准备收回房子并将之前收取的购房款返还给钱某。钱某将此事诉至法院，要求赵某继续履行合同。

根据法律法规，集体土地上建设的房屋不得向本集体经济组织以外的成员销售。由于“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，因此无法办理房屋的产权过户手续。在本案中，法院认定双方签订的买卖合同无效，要求赵某返还钱某购房款，并驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

综上所述，无论是宅基地转让还是小产权房买卖，都存在较大的法律风险。因此，大家务必谨慎对待。若是集体经济组织内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因拆迁或其他情况导致经济损失。