物业费与业主产生纠纷的法律处理方法

物业费与业主产生纠纷的处理方式

当业主与原物业公司之间的合同中存在广告费收取约定时，应按照合同条款执行。如果没有约定，可以分为两种情况处理。第一种情况是大楼的广告利益应归业主所有，原物业公司在扣除成本费用后应将收益部分返还给业主。第二种情况是大楼的广告利益约定由物业公司收取，业主有权要求将超出管理服务期限的广告费用转付给自己。

新物业公司并非大楼的业主，因此无权直接获得大楼利用的广告利益。在接管大楼后，新物业公司无权直接向原物业公司索要广告利益。然而，如果获得业主的授权，新物业公司有权向广告公司主张权利。

新老物业交接过渡期内的处理

首先，需要确定新老物业交接过渡期内，老物业继续为小区提供服务的性质。根据法律规定，物业服务合同终止后，物业服务企业无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施和资料等。在业委会未明确表示续聘老物业的情况下，即使老物业在前期物业服务合同终止后、新物业进驻前的过渡期内继续提供服务，也不能认定业委会“默认”与老物业建立新的物业服务合同关系。如果老物业拒绝撤离或“强行”提供服务，就认定业委会“默认”续聘老物业，显然违反了合同自愿和公平原则，有可能损害广大业主的利益。

其次，旧物业是否有权以业主大会决议程序违法为由，要求继续履行物业服务合同。根据法律规定，业主大会决议对业主具有约束力，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序是否合法、是否应该撤销属于小区业主撤销权的范围，规范的是业主与业委会的内部关系。

物业管理费包括的项目

物业管理费包括以下项目：

(一) 公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

(二) 聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等；

(三) 公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；

(四) 购买或租赁必需的机械及器材的支出；

(五) 物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出；

(六) 垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；

(七) 清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；

(八) 公共区域植花、种草及其养护费用；

(九) 更新储备金，即物业配套设施的更新费用；

(十) 聘请律师、会计师等专业人士的费用；

(十一) 节日装饰的费用；

(十二) 管理者酬金；

(十三) 行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；

(十四) 公共电视接收系统及维护费用；

(十五) 其他为管理而发生的合理支出。

法律依据

《物业管理条例》第三十六条规定了物业服务企业应根据物业服务合同提供相应的服务。

第十一条规定了业主共同决定的事项，其中包括共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条规定了业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。

在我们的日常生活中，如果遇到小区业主与物业管理部门之间发生纠纷的情况，应及时了解物业管理和物业纠纷的民事法律法规，以更好地保护自己的权益。