房屋出租后能否转租？

房屋转租的合法性及注意事项

一、房屋转租的合法条件

1. 转租须经房屋所有权人同意

转租房屋是指承租人将其租赁的房屋再次出租的行为。转租必须经过房屋所有权人的同意，因为转租已不属于正常使用范畴，未经同意则无效。

2. 转租租金不得高于原租金

转租的租金不得高于原始租金，但可以适度提高。提高的租金收入应当交给房屋所有权人。因为租金是房屋的收益，应由房屋所有权人获得。若未经房屋所有权人同意转租或谋取租金差价，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并有权解除租赁合同并收回出租房屋。

二、不能进行转租的情况

1. 根据房屋租赁合同约定可以转租的

如果房屋租赁合同明确约定可以转租，则承租人可以按照约定转租房屋。

2. 征得出租人同意后可以转租的

如果房屋租赁合同未约定可以转租，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋。

3. 未征得出租人同意转租的

如果承租人未征得出租人同意而转租房屋，出租人有权解除租赁合同。但公有居住房屋的承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也有权解除租赁合同。

三、公租房的转租或出租

根据《公租房管理办法》，公租房不可以转租或出租。如果承租人有以下行为之一，应当退回公共租赁住房：

• 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
• 改变所承租公共租赁住房用途的；
• 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
• 在公共租赁住房内从事违法活动的；
• 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的，承租人拒不退回公共租赁住房的。

如果承租人拒不退回公共租赁住房，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

四、房屋租赁的注意事项

1. 直接签订房屋租赁合同

由于房屋租赁代理所涉及的法律关系复杂且业务时间较长，合同执行过程中的不确定性因素可能导致纠纷。因此，房屋租赁当事人应选择直接与房屋出租人签订房屋租赁合同，而非通过房地产经纪机构居间介绍信息的交易方式。

2. 降低交易风险

房屋出租人、承租人以及从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，应将房屋出租代理合同和房屋租赁合同向指定银行备案，并通过指定银行代收代付租金，以有效降低交易风险。

3. 选择信用良好的房地产经纪机构

在与房地产经纪机构进行房屋租赁经纪活动之前，房屋租赁当事人可以登录北京市房地产交易管理网查看房地产经纪机构的基本情况、被投诉情况以及信用档案情况，尽量选择信用良好的房地产经纪机构。在签订合同之前，应认真阅读合同条款，并使用合同示范文本来保护自身的合法权益。