逾期交房的违约金如何计算

新业主对逾期交房问题的困惑

在满足基本生活需求后，购房成为许多人的重要目标。随着购房人数的增加，与之相关的纠纷也随之增多。除了房产证和物业方面的纠纷，逾期交房问题在商品房买卖纠纷中也占据较大比例。那么，如何计算逾期交房的违约金呢？下面我们将通过一个案例来探讨这个问题。

案例回放

2002年8月11日，史先生与开发商签订了一份《商品房预售合同》，史先生需要支付的房款共计543,765元，其中包括3万元的定金、21万元的首付款和30万元的银行按揭款。根据合同约定，入住后7天内，定金将转化为房款，并支付剩余的3,765元尾款。交房日期定为2003年2月1日，如果逾期交房，将按照史先生已付房款的万分之一/天计算违约金。

为了尽早入住新房，史先生在8月5日支付了3万元的定金，8月15日又支付了21万元的首付款，随后于9月25日完成了银行按揭手续。然而，由于各种原因，开发商未能按时交房。在史先生多次催促下，开发商于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期晚了半年。

史先生不得不支付半年的房租，对此感到不满，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30,032元。然而，开发商认为史先生的计算方法不合理，应按照已付房款（即21万元的首付款）的万分之一/天计算，只同意支付4,767元的违约金。由于双方无法达成一致，只能将纠纷提交法院解决。

律师的解释

根据北京市三信律师事务所的何正永律师的观点，开发商应承担逾期交房的违约责任。首先，双方签署的《商品房预售合同》是合法有效的，开发商未按约定时间交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

首先，已付房款包括首付款和银行按揭款，不仅仅是开发商所称的21万元首付款，还应包括30万元的银行按揭款。开发商故意混淆了商品房买卖和银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行已向开发商支付了30万元的按揭款，因此应将其纳入已付房款。

然而，定金和尾款不能纳入已付房款。根据双方约定，定金在入住后7天内才转化为房款。因此，计算违约金时不应包括3万元的定金。同样地，史先生在入住后7天内才支付尾款，因此尾款也不应纳入已付房款。

因此，本案中计算违约金的基数应为已付房款，即首付款21万元和银行按揭款30万元的总和，共计51万元。

其次，需要确定逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金或损失应按照约定计算，如果没有约定，应参照逾期贷款利率（目前为万分之二点一/天）或者由有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋的租金确定。因此，在本案中，利率应按照双方约定的万分之一/天计算，而不能根据史先生事后的意愿改为万分之二点一/天。

最后，需要确定逾期时间。开发商未能按时交房，应承担违约责任。逾期时间应从双方约定的交房日期，即2003年2月1日开始计算，直至开发商通知验收的日期，即同年9月15日止，而不是史先生办理入住手续的日期。因此，逾期时间共计227天。

根据以上分析，可以得出最终的违约金计算公式：已付房款51万元 × 利率万分之一/天 × 逾期时间227天 = 11,577元。