房地产开发成本如何计算

建设项目总投资构成

建设项目总投资由固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分组成。

固定资产投资是指按照拟建规模、规划设计方案和建设内容进行建设所需的费用。

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出。

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

房地产项目投资与总成本费用估算

一.房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

(一)房地产开发项目投资特点

房地产开发项目有三种经营模式：出售、出租和自主经营。

(二)房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

(三)开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，可以按用途分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

在核算上，开发成本可以划分为开发直接费和开发间接费。开发直接费包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用、销售费用。

二.房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

(1)土地使用权出让金

土地出让金的底价估算可以参考政府同期出让的类似地块的出让金数额，并根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况和土地现状等因素进行修正。也可以根据城市基准地价或平均标定地价进行修正。土地出让的方式包括拍卖、招标和协议。

(2)土地征用及拆迁安置补偿费

拆迁补偿可以采用货币补偿或产权调换的方式。货币补偿的金额应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。产权调换应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

(3)土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。

(4)土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。在房地产开发投资中不常见，但在房地产置业投资中经常采用。

(5)土地投资折价

常见于合作开发项目的模式。

2、前期工程费

前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。

(1)项目规划、设计、可行性研究所需费用一般按项目总投资的一个百分比估算。规划及设计费一般为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文地质勘测费用可根据工作量和收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

(2)土地开发费用，包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量参照计费标准估算，一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算，粗略估算时可以按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施的建设费用，包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的各项费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。管理费用可以按项目投资或前述1-5项直接费用为基数，取一个百分比计算，一般为3%。

8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。长期借款利息和流动资金借款利息的计算详见借款还本付息估算。利息外的财务费用可以按利息的10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，主要包括广告宣传及市场推广费、销售代理费和其他销售费用。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%-6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算，如配套设施建设费、固定资产投资方向调节税、土地使用税、建筑工程质安监督费、供水增容费、供电增容费、物业管理基金等。

12、不可预见费

不可预见费包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，可以按3%-5%计算。

如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算运营费用和修理费用。

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，主要包括管理费用和销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。