房地产开发成本的组成及如何核算

房地产开发成本的构成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。从用途上来看，房地产开发成本大致可以分为三个部分。

1.土地、土建及设备费用

土地、土建及设备费用是房地产开发成本的主要组成部分，大约占总成本的80%。其中，土地费用是最重要的一部分。土地费用包括置换成本、批租费用、动迁费用等。在决定是否开发一个项目之前，房地产开发商必须通过土地面积和容积率的计算，预测未来每平方米商品房所占的土地成本（即楼板价），以进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出

配套及其他收费支出主要包括水、电、煤气、市政设施和公共建筑配套费用，以及学校、医院、商店等生活服务设施。其中，一些收费项目属于押金性质，如档案保证金和绿化保证金，但很难全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，由于垄断性企事业单位的执行，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一部分，通常占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本

由于房地产开发与其他行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需求，从而产生较大的利息支出。如何准确计算和核算这部分费用，对于正确计算开发成本至关重要。

加强房地产开发企业的成本核算策略

1.建立规章制度和组织落实

房地产开发企业应结合国家法规和制度，根据企业实际情况和行业特点，建立和健全规章制度，加强和完善成本核算工作。这样可以确保成本会计资料的真实可靠，提高成本核算水平和会计信息质量。同时，根据企业规模和项目特点，合理设置会计机构，并配备必要的成本核算人员。每个房地产项目应指定专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组，负责成本预测、决策、计划、核算、控制和报表编制等工作，实现成本核算和管理的有机结合。

2.确定成本核算对象

对于建设一个现代化的多功能小区，成本核算对象较为复杂。成本核算人员需要深入实际，研究分析项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期和预决算的主体分项。成本核算对象的设置应遵循“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应考虑开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，并做出相应的处理。

3.设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。合理的成本核算项目可以客观反映产品的成本结构，便于分析和研究降低成本的途径。根据现行房地产开发企业会计制度规定，企业应根据自身经营特点和管理需要，在开发成本这个一级科目下确定成本项目，并进行明细核算。成本项目不宜过多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对于金额较大且陆续发生的费用，应单独设立科目进行核算。土建费用如属于合同发包的，还应按合同进行明细核算，以便及时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的成本归集、分配和转结

对于单一的房地产项目，由于成本对象简单，归集成本费用相对容易。然而，对于大型综合性小区开发来说，成本核算对象较为细化，许多成本费用无法直接归集到各个成本核算对象，因此需要采用一定的方法和程序进行分配，然后再间接归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用需要按期进行分配。对于间接分配的费用，需要在日常归集时按各自成本项目的细目进行归集核算，然后按照各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如，大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费用按实际占地面积比例分摊；前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理费用按建筑面积比例分摊。对于利息支出，按上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中属于预决算范围的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项，应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算

已完成土地开发项目应根据用途采用不同的方法进行成本结转。例如，为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地，在开发完成后，应将实际成本转入“开发产品-土地”账户；开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地，在投入使用时，应将实际成本结转计入相关房屋开发成本；房地产开发项目竣工验收并获得交付使用许可证后的三个月内，应取得经过审价后的工程决算书，根据各成本核算对象归集的费用与工程决算书确定的价款支付情况进行核对，并按照权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行明细核算。对于出租经营的项目，应转入出租开发产品的明细核算。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据，结转销售成本。