商品房预售纠纷中的责任

商品房预售合同的法律要求

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同，其合同标的是一种特殊的商品。法律对于房地产商签订预售合同的条件有着相对严格的要求，这些要求也是商品房预售合同生效的要件。如果开发商没有预售许可条件，却与购房人签订商品房预售合同，这属于违反法律强制性规定的行为。根据原则，合同应被确定为无效，主要责任在于开发商方应按照合同法的规定对购房人承担赔偿责任。

一.开发商未按约定时间交付房屋的法律责任

开发商未按约定时间交付房屋，除非具备法定免责事由和约定免责事由，否则应承担逾期交房的违约责任。通常情况下，双方在合同中约定：如果卖方不能按期交房，按照中国人民银行有关延期付款的规定，每迟延交付一天，卖方应向买方支付一定数额的违约金，按预期交房部分房款总值计算。如果超过一定期限未交付，买方可以解除合同，卖方应双倍返还定金，并返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的情况，根据实践经验，通常会根据逾期期限和逾期理由考虑违约责任。如果逾期在合理期限以内，则违约方应承担违约金并继续履行合同；如果逾期时间较长，开发商怠于交房，则购房一方有权要求解除合同并获得赔偿。

二.房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任

办理房地产权属证明是买方的权利，也是卖方的义务。如果卖方不能如约办理，一般应承担违约责任，即赔偿买方由此造成的损失。根据实践经验，通常可以按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金来确定买方的损失。如果因为开发商的原因无法办出房地产权证，买方可以要求退房，并获得经济损失的赔偿。然而，如果无法办理权属证明是由于买方或房地产管理机构的原因造成的，那么卖方不应承担违约责任。

三.开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任

如果交付的房屋不符合合同规定，通常是指面积、数量、质量、房型等方面不符合。对于面积不符的合同，如果有约定，应按照约定处理；如果合同没有约定，应按照有关法律法规的规定处理。例如，如果是因为勘察误差或公用面积分摊计算失误，应按照原合同价不变处理；如果是因为开发商变更设计导致面积误差，双方应按照实际面积协商价格。如果无法通过协商解决，允许退房的情况下，开发商应承担违约责任。除上述两种情况外，如果发生面积误差，原则上应以有利于购房一方的原则处理。即，如果实际面积超过合同面积，按照合同价不变处理；如果实际面积不足合同面积，应退还不足部分款项。对于质量不符合的情况，卖方应采取补救措施，修理房屋并赔偿买方的经济损失。如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，并且在合理期限内无法修复，买方有权解除合同并获得赔偿。同时，开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按规定履行保修义务。