首先，需要确认购房合同的效力。如果合同无效，定金应全部返还。例如，未满五年且没有经济适用房购买资格的购买经济适用房的协议应被视为无效。经济适用房是保障性住房，旨在解决住房困难问题，具有准入资格的限制。特别是未满五年的经济适用房只能卖给具备购买资格的人。
其次，需要确认合同是否存在欺诈或重大误解等情况。如果存在，可以在签订协议之日起一年内向法院申请撤销合同，撤销后定金应全部返还。例如，如果卖家隐瞒了房屋存在重大安全隐患的情况，属于欺诈行为。
在合法有效的合同情况下，需要确定违约方和守约方。给付定金的一方如果违约，无权要求返还定金；收受定金的一方如果违约，应双倍返还定金。
如果只是签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），在正式签订房屋买卖合同之前，如果买卖双方对具体条款未达成一致导致合同未成立，双方不承担违约责任，定金应全部返还。
为避免纠纷，应谨慎签订定金协议。在与卖家未完全协商一致之前，不要支付定金。此外，定金应直接支付给卖家，以减少环节和纠纷。购买期房时，可以直接签订商品房预售合同，而无需签订房屋认购书。
为避免纠纷，任何承诺最好都应以书面形式落实，个人签字即生效，公司必须盖章方为有效。录音和证人证言可作为证据。
在具体情况下，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保证金，具有双重担保性，即同时担保合同双方的债权。交付定金的一方不履行债务，将丧失定金；收受定金的一方不履行债务，则应双倍返还定金。
而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，给付订金的一方不履行约定的债务，有权要求返还。
然而，并非所有的“定金”都不可退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房或收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，购房者已交纳的“定金”应无条件退还，无论双方是否约定退还事项。
此外，根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，因不能归责于当事人双方的原因导致商品房买卖合同未能订立，出卖方也应返还定金。
最近发布的《中国房地产市场总结与趋势展望》报告中的房地产市场总结，指出热点城市面临量价回调压力，而三、四线城市仍有发展潜力。购房流程及注意事项包括选房、签订认购书、交定金、购房资质审核、签订购房合同、付首付等步骤，购房者需注意避免合同纠纷等风险。
买房定金合同纠纷的处理方法，包括起诉解决方式在内的多种途径。文章指出，双方可先尝试沟通协商或调解，若有明确的仲裁条款或协议可申请仲裁解决，如无法解决则向人民法院提起诉讼。对于签署购房合同后未收到定金是否能毁约以及甲方违约如何处理等问题也进行了讨论，按
购房定金合同纠纷的处理方式。首先确认协议的效力，若合同无效则定金应全部返还；若存在欺诈或重大误解，可请求撤销合同。在协议合法有效的情况下，需确定违约方并适用定金罚则。此外，还介绍了定金与预付款的区别以及避免定金纠纷的一些建议，如签订认购协议、控制定金
《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》生效日期为2020年12月31日止，届时此条例被《民法典》所替换，相关的司法解释也会失效，《民法典》生效前的规定：。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷
