房屋承租人优先购买权有何限制

房屋承租人优先购买权的限制

共有入优先购买

共有人主张优先购买权的情况下，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。

出租人基于特殊身份而出卖租赁物

出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权。

租赁物以特定方式发生权属变化

承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。

出租人赠与他人房屋、房屋被强制征收、征用、招标形式出卖、被强制执行等情况下，也限制了承租人的优先购买权行使。这些限制主要是为了保护出租人的合法权益，确保优先购买权的行使不损害出卖人的实体利益，同时不剥夺其他人的购买机会。

确定房屋承租人已放弃优先购买权的方式

放弃优先购买权可以采取明示或默示的形式。

明示放弃

出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买。

默示放弃

出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受争议房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。

优先购买权的注意事项

优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益，但需要严格限定其适用范围和行使条件，以平衡出卖人、第三人和先买权人之间的利益。

首先，优先购买权一般适用于不动产，对于共有的动产或价值较低、市场易获得的物品，无需赋予优先购买权。

其次，法律应明确限定优先购买权产生的基础法律关系或法律事实。

再次，对于优先购买权的行使条件，法律应明确规定"同等条件"和"行使期限"，以减少纠纷的发生。

只有这样，优先购买权制度才能真正实现保护先买权人特殊利益、促进交易安全和社会经济发展的目标。