次承租人有优先购买权吗
分析次承租人是否享有优先购买权,重要的是弄清优先购买权制度的功能。从本质上说,优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担。但其设立目的,在于保护买受人获得某物的特殊利益,而保护买受人的这一利益,不仅有利于权利人个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义,在租赁关系中,所有权的占有、使用、收益权能是与所有权相分离的,在现实社会生活中,租赁房屋者,要么是无房者或者在该地无房者,要么是租房用来从事营业,承租人对房屋的使用往往有一个较长的过程始得达成其租赁房屋的目的,因此,在所有人出卖房屋时,赋予房屋的实际使用人以优先购买权,就可以使房屋的所有权与使用权统一于一个主体,稳定物的使用关系。换言之,优先购买权制度的功能主要在于保护标的物实际占有使用人的利益。
由此可以认为,在同意转租的情形下,次承租人应享有租赁房屋的优先购买权,并且还要优先于承租人的优先购买权;在自行转租的情形下,出租人解除租赁合同的,次承租人的优先购买权便无从谈起,出租人不解除合同的,次承租人不得享有优先购买权。所以,出卖人于适法的期限内为通知义务时,通知次承租人即可,不必同时又通知承租人。
现在的问题是,假若出租人于适法的期限内仅通知了承租人而未通知次承租人,承租人取得了房屋的所有权后,如何对次承租人予以救济。
如果严格适用“买卖不得击破租赁”规则,次承租人仍是继续依租赁合同对房屋加以利用,即使其优先购买权未得到尊重,但对其未有任何损害。这种观点显然是不妥当的。诚然,依“买卖不得击破租赁”规则,次承租人仍继续享有租赁权,但买受人(承租人)可能不遵循“买卖不得击破租赁”规则,次承租人欲实现自己的租赁权,得费很大的精力和财力去寻求公力救济,在诉讼效率不理想的情况下,他得付出相当大的诉讼成本,因此,不能认为其未受损害。更为重要的是,优先权制度的设立不仅在于稳定占有、使用关系,更在于保障权利人优先得到房屋的所有权,它和“买卖不得击破租赁”规则的设立目的并不完全相同。
既然次承租人享有优先购买权,在出租人未履行适法的通知义务而将房屋卖给承租人之后,若其欲以同等条件优先购买,自然可以请求法院确认该买卖合同无效。法院一旦确认,即使出租人与承租人已办理了房屋所有权登记手续,由于登记的基础和条件不复存在,因此应予撤销
在次承租人优先购买权受到损害的情况下,如何对其进行赔偿,也是值得研究的。关键的问题在于怎样确定次承租人的损害。由于优先购买权是一种物权期待权,对它的侵害乃是对权利人期待利益的损害。次承租人准备购买而支出的费用以及为主张优先购买权而寻求公力救济所支付的合理费用,当属可计算的利益损害,应由出租人赔偿。
房屋转租合同的效力问题。文章指出,房屋转租合同的有效性取决于是否符合民法通则规定的合同生效条件以及是否得到出租人的同意。文章还列举了几种转租合同的有效情况,包括取得出租人同意、默示同意等。最后建议在进行房屋转租时,应先取得出租人的书面同意并签订租房合
二房东违法转租的法律后果。出租人可以选择解除合同导致转租关系终止,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其请求权取决于其是否善意。承租人自行转租属于违约行为,但出租人的所有权并未受到侵害,承租人收取的租金是有法律依据的。
上海房屋租赁合同范本的内容,包括出租方和承租方的责任、转租规定、出售通知、合同解除条件以及违约责任等。合同基于平等、自愿、公平和诚实信用的原则,规范了甲乙双方关于房屋租赁的行为。对于违约情况,合同也明确了一方应支付的违约金及可能产生的损失赔偿责任。
房屋转租的相关法律规定。承租人在征得出租方许可后可将租赁物转租给第三者,但仍需承担与出租人之间的租赁契约责任。若未经允许擅自转租,出租方有权终止租赁协议。此外,房东在租赁过程中需承担交付租赁物、确保租赁物符合使用目的、维护保养责任等职责。房租合同到期