出租房屋的抵押权设立问题

一、已出租房屋的抵押权设立

根据我国法律规定，已经出租的房屋是可以设立抵押权的。房屋出租只是对房屋使用权的限制，并不禁止设立抵押权。抵押权的实现风险及法律后果是，在债务人不履行债务时，抵押物将被拍卖并用于偿还债务。根据2000年12月最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的情况下，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人仍然有效。也就是说，抵押权不会破坏租赁关系。

二、抵押财产在订立抵押合同前已出租的情况

根据我国2007年通过的《物权法》第190条规定，如果抵押财产在订立抵押合同前已经出租，那么原有的租赁关系不会受到抵押权的影响。而如果在抵押权设立后抵押财产被出租，租赁关系也不能对抗已登记的抵押权。因此，根据法律规定，已经出租的房屋可以依法设立抵押权。但是抵押权的设立不会影响承租人的权利。在抵押权实现（即处置房屋）时，承租人在同等条件下享有优先购买权。抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人仍然有效。也就是说，承租人仍然可以在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中获得收益。受让人除了可以向承租人收取租金外，不得干扰承租人的租赁权利。